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              物業500強有哪些?2020年最新物業綜合實力500強排行榜發布!

              文章來源: 中物研協

               

              9月29日,中物研協和上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合開展的“2020物業服務企業綜合實力和品牌價值測評成果發布會”在鄭州舉行。會上隆重發布了《2020物業服務企業綜合實力測評報告》,2020物業服務企業綜合實力500強、各細分業態及各領域領先物業服務企業榜單同期發布。

               

               

              Part 1 測評分析

               

              一、企業區域分析

              華東華南占據半壁江山,深圳名列前茅

               

               

              從區域分布情況看,物業服務企業500強分布較為廣泛,管理面積遍布在全國72個城市。其中,經濟實力較強的華東和華南占據半壁江山,囊括了超半數的500強企業;超八成的企業集中在廣東省、北京市、上海市等13個省份和直轄市;此外,深圳市、北京市、上海市等13城500強企業集中了近七成的500強企業。

               

              圖 1 2019年500強企業區域分布

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              二、管理規模分析

              多方助力規模化拓展逐步走向區域深耕

               

               

              01管理規模擴張加速,優勢向頭部聚集

               

               

              2019年,500強物企管理項目為82574個,同比增長17.29%,管理面積達到133.76億平方米,管理面積均值為2675.15萬平方米,同比增長12.53%。500強市場份額由上年的42.56%增長到約44%,物業服務企業的管理規模集中度不斷攀升。

               

              圖 2 2019年500強企業管理規模概況

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              頭部企業優勢積累,強者恒強態勢持續。百強企業管理項目總數為49260個,較上年增長18.66%,占500強企業管理項目的59.66%;百強管理面積90.38億平方米,同比增長12.87%,占500強企業管理面積的近七成(67.57%);管理面積市場占有率由上年的28.7%增長至約29.9%。

               

              圖 3 2010-2019年百強企業管理面積、項目數量及市場份額變化情況

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              02多方舉措促進企業發展,物企規模持續擴張

               

               

              依托關聯房企獲取穩定資源,管理面積布局廣泛。當前,物業管理行業的集中度仍較低,擴規模仍是物企的主旋律。其中,物企與關聯房地產企業開發項目緊密相關。借助關聯房企項目資源優勢,為物企規模擴張帶來確定性。

               

              高質量的收并購加速行業整合,并購范圍拓展到頭部企業和專業領域。行業收并購中強強聯合現象屢有發生,高質量收并購案以及頭部企業戰略合作增加,加速行業整合。同時,強企業的并購標的從物業服務企業拓展到與其業務相關的智慧科技、教育、電梯、保險等領域的專業公司,服務鏈向縱深方向發展。

               

              03服務邊界拓寬,非住宅物業成布局重點

               

               

              2019年,500強布局住宅物業的企業達477家,占比95.4%,與上年持平,仍是物企布局的重點。同時,涉足非住宅各細分業態的企業數量均有增加,成為物企新的拓展重點。

               

              圖 4 2018-2019年500強企業布局各細分業態的企業數量占比

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              物業管理行業服務業態全面拓展,500強各業態的管理項目和面積均有所提升,非住宅物業的增速及凈增量均超過住宅物業。

               

              圖 5 2018-2019年500強企業各細分業態管理面積及增速

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              頭部物業服務企業向非住宅物業領域的拓展,非住宅物業占比提升,業態布局多元。2019年,500強企業住宅物業管理面積占比六成,仍占據主要構成。非住宅物業占比達40.0%,較上年增加3.51個百分點,其中寫字樓物業和產業園區物業管理面積占比分別為10.27%和7.18%,較上年均約增加1個百分點。

               

              圖 6 2018-2019年500強企業各細分業態管理面積占比

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              抓住非住宅物業發展契機,物企服務邊界延伸。在機關事業單位后勤社會化改革、鼓勵社會資本參與公共服務投資和運營、全面推行軍隊營區物業管理社會化保障工作等政策紅利的推動下,非住宅物業領域持續釋放市場空間。眾多企業通過打造非住宅物業子品牌、戰略合作、收并購和招投標等方式邁入非住宅物業領域,在政府機關、國企混改、 “三供一業”、城市服務、高速公路、軍產物管領域、鄉鎮服務、市政環衛、場館、交通樞紐、景區等多個場景中布局,開拓新的發展方向。

               

              04企業布局面向全國化,并加強區域深耕

               

               

              500強業務布局廣泛,所管理的8.26萬個項目,除沒有在我國臺灣省布局外,廣泛分布在全國其他33個省、自治區、直轄市和特別行政區,近千個城鎮,以及日本、馬來西亞、柬埔寨、西班牙、加拿大等多個海外國家和城市。500強企業在華東區域管理面積最多,為51.53億平方米,占比近四成(38.53%)。 

               

              圖 7 2019年500強企業管理面區域分布

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              500強企業業務集中在重點發展區域,管理規模前十的省市管理面積共達到89.68億平方米,占500強管理總面積的67.04%,一定程度上表明這些區域的物業服務覆蓋面較廣管理較為集中。

               

              圖 8 2019年500強企業布局管理面積前十的省市

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              同時, 500強重點布局的十城管理面積總和達41.82億平方米,占其管理面積的31.26%。

               

              圖 9 2019年500強企業管理面積重點布局城市

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              三、經營績效分析

              業績結構差異明顯,經營模式持續優化

               

               

              01營業收入超三千億,市場占有率持續提升

               

               

              2019年,500強企業營業收入3407.48億元,均值6.81億元,同比增長20.33%,業績維持持續增長態勢。同時,500強企業營業收入占行業總營收的比例由31.23%增長1.18個百分點至32.41%,頭部企業創收能力強勁,500強企業營業收入市場份額進一步鞏固和擴大。

               

              圖 10 2019年500強企業營業收入概況

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              2019年,百強企業營業收入達2160.43億元,均值21.60億元,同比增長21.25%,經營業績穩健增長;占500強企業營業收入的63.40%,較上年增長0.48個百分點;營業收入市場占有率達20.55%,較上年增長0.90個百分點,市場占有率持續提升。

               

              圖 11 2010-2019年百強企業營業收入及市占率

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              02服務滲透擴容,構建多元化社區消費場景

               

               

              2019年, 500強企業基礎物業服務達2660.53億元,均值5.32億元,同比增長17.86%,占總營業收入的78.08%,仍是企業創收的主力。多種經營服務收入746.94億元,均值1.49億元,同比增長30.03%,占總營業收入的21.92%,較上年增長1.64個百分點,多種經營服務收入持續增加。

               

              圖 12 2018-2019年500強企業營業收入構成及多種經營收入占比變化

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              2019年,百強企業基礎物業服務收入1642.58億元,同比增長18.98%,占總營業收入的76.03%;多種經營服務收入517.85億元,較上年增長29.05%,占總營業收入的23.97%,較上年增加1.45個百分點,占比高于500強企業。

               

              圖 13 2017-2019年百強企業營業收入構成變化情況

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              2019年,住宅物業規模持續擴張,物業費水平增長,基礎物業服務收入達1218.14億元,凈增143.31億元,同比增長13.33%,非住宅物業基礎物業費收入1442.39億元,凈增259.89億元,同比增長21.98%,增速高于住宅物業和基礎物業費收入整體增速(17.86%)。

               

              圖 14 2018-2019年500強企業不同業態基礎物業服務收入及增速

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              2019年,500強企業住宅物業基礎物業服務收入占基礎物業服務收入總值的45.79%,仍是基礎物業服務主要的營收構成。非住宅物業基礎物業服務收入占比54.21%,較上年增長1.83個百分點。住宅物業以四成的面積創造超過五成的收入。住宅物業營收貢獻能力仍最大,非住宅物業單位面積價值更高。

               

              圖 15 2019年500強企業各業態面積占比和收入占比

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              重視多種經營服務的開展,圍繞社區生活的增值服務增長顯著。2019年,500強企業多種經營服務收入突破700億元,增速達到30.03%。其中,社區服務收入增長66.81%至315.37億元,凈增126.31億元,占多種經營服務收入的42.22%,較上年增加9.31個百分點。

               

              圖 16 2018-2019年多種經營服務各業務板塊收入及增速

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              打造一站式服務平臺,整合線上線下優質資源,精準匹配業主的消費需求,提供平臺化產品和服務,增強企業品牌影響力,提升業主粘性,社區的發展空間廣闊。

               

              表 1 部分500強物企社區服務平臺及注冊用戶概況

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              注:注冊用戶人數數據截止到2019年12月31日

               

              03盈利能力持續增強,多種經營服務盈利空間廣闊

               

               

              2019年,500強企業毛利和凈利潤分別為511.64億元和299.88億元,均值分別為1.02億元和5997.69萬元,分別同比增長19.32%和32.57%。毛利率微降0.13個百分點至15.02%,凈利率為8.80%,較上年增加0.81個百分點。

               

              圖 17 2018-2019年500強企業毛利、凈利潤及毛利率、凈利率分布

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              2019年500強企業多種經營服務凈利潤108.16億元,同比增長59.52%,占凈利潤總值的36.07%,較上年增長6.09個百分點。此外,多種經營服務以21.92%的收入,貢獻36.07%的凈利潤,多種經營服務盈利能力強勁,成為企業新的盈利增長點。

               

              圖 18 2019年500強企業營收與凈利潤結構對比分布

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              04多渠道改善成本結構,運營管理成效顯現

               

               

              (1)人力成本壓力仍較大

              2019年,500強企業營業成本達2895.84億元,均值5.79億元,較上年增長20.51%,營業成本率為84.98%,較上年微增0.12個百分點。

               

              圖 19 2018-2019年500強企業營業成本均值和營業成本率

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              人力成本占比超半數,仍是企業主要的成本支出。2019年,500強企業人力成本達1528.76億元,同比增長18.01%,占營業成本總值的52.79%,較上年減少1.12個百分點。

               

              圖 20 2018-2019年500強企業營業成本占比分布

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              (2)項目外包、智能化投入重要性凸顯,助力企業運營效率提升

              2019年,500強企業共有402家將部分基礎物業服務交由專業外包企業管理,較上年增加13家,外包項目總數達87874個,項目外包比重為106.42%。

               

              圖 21 2018-2019年500強企業項目外包占比分布

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              高新技術、數字化建設投入是上市物企募資的第二大用途。物業服務企業積極擁抱物聯網、大數據等智慧科技,提升物業服務質量,助力企業降本增效,賦能企業發展。

               

              圖 22 部分500強企業智能化投入建設投入及占比

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              (3)多渠道助推企業發展,運營管理提質增效

              2019年,500強企業人均管理面積與上年基本持平,為5324.82平方米。人均產出、單位面積創收能力和人均凈利潤分別為13.56萬元、25.48元和1.19萬元,較上年分別增加6.57%、6.94%和17.41%,提升顯著。

               

              圖 23 2018-2019年500強企業運營效率指標分布

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              頭部企業的運營效率提升更為明顯。2019年百強企業人均管理面積、人均產出、人均凈利潤分別為6496.41平方米、15.53萬元和1.59萬元,均高于500強企業的數值。

               

              圖 24 2010-2019年百強企業運營效率指標分布

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              四、從業人員分析

              人才結構、薪資待遇差異較大

               

               

              01直接或間接提供就業崗位超三百萬  勞動密集度仍較高

               

               

              2019年,500強企業從業人員251.20萬人,同比增長12.91%,外包人員96.07萬人,較上年增長8.42%,500強企業直接或間接提供就業崗位達347.27萬個。

               

               

               

              行業勞動密集度仍較高,基礎崗位人員數量占比近九成。500強企業經營管理人員34.63萬人,同比增長13.75%,占從業人員總數的13.78%;操作員人數達216.57萬人,較上年增長12.78%,占從業人員的86.22%。

               

               

               

              通過適度的外包,物業服務企業一定程度上實現運營的降本增效,同時,將基礎物業服務外包,更利于為業主提供專業化、精細化的物業服務。2019年,500強企業外包投入人數96.07萬人,占一線員工總人數的30.73%。

               

               

               

              02

              本碩博三者占比仍不足10%,高素質人才仍較匱乏

               

               

              2019年,500強企業從業人員學歷構成中,高學歷從業人員相對較少,本科生、碩士研究生、博士研究生三者占比總和仍不足10%。

               

              圖 28 2018-2019年500強企業從業人員學歷構成情況

               

               

              03薪資水平差異較大,頭部企業待遇更好

               

               

              不同崗位年人均工資差異較大,百強企業年人均工資普遍高于500強企業。

               

              表 2 2019年百強、500強企業各崗位從業人員年人均工資水平

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              五、服務質量分析

              聚焦品質服務,行業價值逐步顯現

               

               

              01反應迅速堅守防疫,品牌服務深入人心

               

               

              為切實做好疫情防控工作,眾多物業服務企業快速反應,迅速啟動緊急預案,成立防疫小組、編制防疫防控工作指引、開展防疫培訓、對外來人員嚴格管控,強化員工管理,并加大公共區域消殺頻次等。眾多物業人加班加點,堅守崗位,安撫業主情緒,做好防御措施,全面打響疫情防控阻擊戰。

               

               

               

              02專注服務品質,業主整體滿意度均值92.18

               

               

              2019年,500強企業通過委托第三方或自行開展全方面的業主調查,業主整體滿意度均值為92.18 ,業主滿意度保持高位。

               

               

               

              03物業費水平差異大,收繳率維持高位

               

               

              2019年,500強企業物業費平均水平為3.09元/(平方米·月)。其中住宅物業費水平為2.11元/(平方米·月),非住宅物業業態的物業費水平4.98元/(平方米·月)。非住宅業態物業費水平普遍高于住宅物業,且相對提價容易,未來的發展空間較大。同時,一線城市各業態平均物業費水平遠高于二線及三四線城市,二線城市各業態平均物業費水平亦顯著高于三四線城市。

               

              圖 31 2019年500強企業各業態平均物業服務費水平分布

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              物企通過打造優質的服務,贏得業主的信任,促進收繳率高位運行。物業服務企業聚焦業主的需求,為業主提供高品質的物業服務,并重視品牌的建設,高質量的物業服務在提高業主滿意度的同時,亦提高了物業費的收繳率。2019年,500強企業物業費平均收繳率為94.93%。

               

              圖 32 2019年500強企業不同物業類型物業收繳率

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              04不同區域物業服務水平各異,多業態布局豐富

               

               

              從收費方式上來看,物業服務企業的物業服務費的收費模式仍是以包干制收費為主,包干制收費模式占比87.92%,酬金制收費模式占比12.08%。

               

               

              從業主委員會成立的情況看,樣本項目中已成立業主委員會的項目占比14.57%;未成立業主委員會的項目和業主委員會籌備中的項目分別占比83.60%和1.83%。

               

               

               

              六、社會責任分析

              穩就業、精準扶貧、防疫,肩負社會責任

               

               

              500強企業積極發揮頭部企業示范帶動和引領作用,在疫情防控,穩就業、促就業,精準扶貧,納稅,愛心捐款等方面發揮著重要的作用,肩負了重要的社會責任和使命。

               

               

               

              Part 2 結論

               

               

              物業管理行業發展的機遇期

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              在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下,物業管理行業迎來發展的機遇期。預計物業服務企業的在行業地位、管理業態布局、多元化服務、資本市場、科技應用及品牌服務等領域均有重大突破,行業龍頭逐步顯現。

              創建時間:2020-10-10 17:01
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